律七团戎律师，律师执业十几年，现将常见的房屋买卖纠纷点，以案说法，望对广大买房卖房人有所帮助，对案例涉及的法律有兴趣的朋友，可以直接联系律七团团长戎兴旺律师13818086320或添加其微信。

【案例】虚假做广告，损失怎补偿？——售房广告的法律效力分析

　　开发公司在售房广告和宣传资料中承诺拥有"首创私家游艇码头，浪漫情缘后花园"等内容，并在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证，公开展示建设用地规划范围，但实际上所建游艇码头和后花园系租赁他人土地而建。工商局对此广告行为认定为虚假并给予罚款处罚。买家杨某得知后，起诉要求赔偿。争议焦点：1、虚假广告如何认定？2、补偿标准如何确定？

　　律七团戎律师意见：开发公司在售房广告和宣传资料中允诺的内容，并在售房时建好的游艇码头和后花园，系租赁他人土地而建，开发公司对此事实予以隐瞒。工商局对开发公司的虚假广告行为均作出了认定并给予罚款处罚。据此，开发公司的行为对杨某购房的选择及房屋价格的确定有一定的影响，开发公司应对给杨某造成的损失承担补偿责任。开发公司在售楼处公开悬挂商品房建设用地规划许可证，公开展示了建设用地规划范围，杨某作为买受人在交易中忽略了对该事实进行审查，主观上存在一定过失，应承担自己不谨慎民事行为的法律后果。综合本市房地产市场的现状及当事人的过错程度，开发公司可对杨某给予适当补偿，结合本案实际，开发公司应按杨某在商品房买卖合同中约定的购房价款的5%给付补偿款。

【案例】代人买卖房签约，合同有无效？

　　2016年4月，买家李某通过中介购房，并与徐某签订定金合同，交了10万元定金，后发现徐某非房屋产权人，买家李某以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。
　　
　　 律七团戎律师意见：徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《合同法》第403条“关于"隐名代理”之规定，无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后，均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时，张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。为此，本案买家李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况，且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与买家李某订约，该行为已对买家李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据，故案涉合同应认定有效。买家李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据，不应支持。

【案例】定金条款案例

　　2016年3月，买家王某与卖家李某约定，买家王某以376万元购买后者房屋，并交付定金的6万元，李某向买家王某出具了定金收条一张。后因李某反悔拒绝订约并将案涉房屋另售他人，买家王某起诉要求确认合同有效，其诉讼请求是否能够得到支持？

　　律七团戎律师意见：收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故买家王某提供的证据不能证明其与李某已订立房屋买卖协议。李某收取的6完成元不是合同履行定金，而是订约定金。买家王某可选择订立合同或放弃定金，李某也可选择订立合同或双倍返还定金。李某在收受王某定金后拒绝与王某订立合同，而与案外人订立买卖合同并收受全部购房款，构成缔约违约，应承担缔约过失责任。本案中，因王某未提出支付违约金的诉讼请求，故对买家王某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继履行的诉讼请求，法院很有可能会裁定驳回起诉。

【案例】交易解除，居间费是否应当支付

　　2016年4月，买家项某通过房产中介购买邹某房屋，先后签订房屋买卖合同及居间成交确认书，约定买方拟贷款140万元，“贷款因买受人自身原因未获银行批准的，买受人自行筹齐剩余房款，以现金支付给出卖人”，居间服务费7万元。2016年5月，邹某与买家项某解除房屋买卖合同。房产中介依据项某欠条主张居间服务费。争议焦点：1、房产中介居间义务是否履行？2、应否交纳居间费用？

　　律七团戎律师意见：首先，要看居间是否完成？房产中介为买家项某提供了房源信息服务，促成买方与卖方就涉案房屋签订了购房合同，房产中介已履行了居间成交确认书中约定的义务，故有权收取相关居间费用。买方在其与卖方签订的房屋买卖合同中约定，买方拟贷款140万元，贷款因买方自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买方以现金形式支付给卖方。买方并不在限购之列，只是贷款手续更加严格。买方虽未能顺利获得贷款，但买方承诺其自行筹集房款支付给卖方，且买方在居间成交确认书中确认，买方应向房产中介支付全部居间报酬。此后，买方又为房产中介出具欠条，称其拖欠房产中介居间服务费。买方理应对自己的行为承担责任。买方与卖方协商解除房屋买卖合同，不能免除其向房产中介支付居间费的义务。

【案例】新期房交房后，房屋面积差异的处理

　　买家刘雯2016年购买了一处商品房，面积89。5平方米，买家刘雯按89。5平方米交了房款，2017年4月交房后，买家刘雯找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80。5平方米，现在买家刘雯应该怎么样主张他的权利？

　　律七团戎律师意见：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的介个据实结算，买受人请求解除合同，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。买受人决定不退房的话，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。为此，本案中，面积误差比已超过3%，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。

【案例】一房两售被认定无效案

　　买家李某与刘某于2015年12月17日签订房屋买卖合同，合同签订后，买家李某将房款300万元交给刘某，刘某将房屋交付给买家李某居住使用，买家李某对房屋进行了装修，花费了约三万元。2017年2月份，买家李某得知该房屋可以办理房产证后，即要求刘某办理过户手续，但刘晓某想反悔，认为房屋涨价了，买家李某应该给加40万块钱，买家李某不同意。刘某又提出由自己承担了营业税5.5%由李某承担，李某也没有同意。此后，刘某以种种理由拒绝办理过户手续。事后，买家李某发现，刘某已将房屋以400万元的价格卖给祝某，且祝某已拿到房产证。买家李某于是向人民法院起诉，要求刘某履行合同，协助李某办理过户手续。

　　律七团戎律师意见：原告李与被告刘某签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告与刘某签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘某在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告祝某，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则。本案中祝某能否作为善意第三人？目前我国的民法及司法实践中对于保护动产善意第三人的权益已达成共识，即第三人在交易过程当中没有过错、不知情且已付了款并实际占有动产，则真正的权利人不能向第三人追偿，只能向侵权人追偿。但对于不动产能否适用善意取得法律没有规定，司法实践中认定不动产善意取得的判例也相当少，在司法实践中一般都不会认定善意第三人。本案的结果应该是法院确认刘某与祝某签订的房屋买卖合同无效，刘某与祝某将房屋的所有权转移给李某。

【案例】定金合同签好后，因种种原因无法正式网签，如何解决

　　2015年5月，买家朱某通过中介公司购买张某房产，约定房价款631万元，三方签订《房地产买卖居间协议》后，朱某依约交纳15万元定金。1个月后，双方未依约签订《房地产买卖合同》。对未签约原因，朱某主张因对方提出作低房价而不能协商一致，张某与中介公司称系朱某无法借到购房款、要与爱人商量为由拒签。争议焦点：1、合同未签之原因是什么？2、定金是否返还？

　　律七团戎律师意见：三方签订的房地产居间买卖协议合法有效，对最终未签订房地产买卖合同的原因双方各执一词。买家朱某主张其因不愿作低房价，要求以631万元合同价成交，但张某不同意。张某主张其同意以该合同价签约，虽该主张有中介公司陈述印证，但考虑到中介公司工作人员实际代理张某与朱某洽谈买卖房屋事宜，故张某的上述主张本院难以采信。因双方就合同价格最终未能协商一致，而导致未签订房地产买卖合同且属于不可归责于合同任何一方的原因所致，故张某所收取的定金15万元依法应返还买家朱某。互不承担违约责任。

【案例】开发商在网站上进行虚假售楼宣传是否要负法律责任

　　开发公司在公司官方网站上发布售房广告和宣传资料，在宣传资料中宣传园区内有篮球场，购房者杨某就是爱打篮球才选择购买该房屋的，但在实际交房时，杨某发现园区内并没有篮球场，杨某感觉自己被欺骗了，杨某该如何主张权利？

　　律七团戎律师意见：开发公司在网站上发布的售房广告和宣传资料在法律上的性质为要约邀请，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，要约邀请对于开发商具有约束力，开发商在要约邀请中承诺的内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商应当履行，如果不履行，则将对购房者承担违约责任。为此，购房者杨某可以通过诉讼主张开发商违约，根据合同约定开发商应当承担违约责任。

【案例】未取得产权证签订房屋买卖合同有效案

　　甲在2015年3月13日购买一套商品房，6月1日入住，11月30日开发商做产权作登记，12月20日取得房屋所有权证。在同年11月20日，甲与买家宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积129。70平方米的房屋，以158万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。2016年3月9日，甲起诉到法院，要求买家宋某以总房价款的10％支付违约金15。8万元。在庭审中宋某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与买家宋某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。

　　律七团戎律师意见：宋某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付甲10％的违约金15。8万元。戎律师分析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。因此法院的判决是正确的。
【案例】购房尾款的支付时间----全款须到位，还是先交房？

　　2016年12月，买家王某以总价款600万元购买茅某二手房一套并签订房屋买卖合同，关于尾款支付约定“全款到位交房，交房时支付尾款1万元、关于交房约定茅某于2017年2月5日前腾出系争房屋并通知买家王某进行验收交接，买家王某应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后茅某将房屋钥匙交付给王某作为房屋转移占有的标志”。签约后，买家王某支付茅某房款59万元，茅某于2017年3月19日要求王某支付尾款1万元未果，遂诉至法院追索。买家王某主张以茅某逾期交房应付违约金、未结清物业费抗辩。

　　律七团戎律师意见：合同明确约定“全款到位交房，交房时王某支付给茅某购房尾款1万元”，现双方确认已于2016年3月19日交房，而买家王某未能按约定支付尾款，故茅某1诉请应予支持。
　　 王某称茅某存在逾期交房等诸多违约行为及收取约定交房日以后租金的情况，即使属实，与本案亦非同一法律关系，故不能成为王某拒绝向茅某支付购房尾款之理由。

【案例】未经配偶同意房屋买卖合同无效

　　许先生有一套房改房，产权证登记在自己名下。在许先生外出工作期间，妻子在朋友及买房人的多次攻心之后，终于以妻子个人名义与买方签订了一份协议，协议中规定买方交定金五万，双方约定了房屋的出售价格，若有违反，需按房地产买卖合同的有关条款处理，但房屋买卖合同双方最终未签订。在买方与许先生妻子签订的协议中没有规定交易的时间、付款方式、过户时间及房屋的交付时间。协议签订后买方向许先生妻子交纳了定金五万元，许先生妻子以自己的名义给买方出具了收到五万元定金的收务。签约后妻子告诉了丈夫许先生，许先生发现市场价格远高于协议的约定价格，感觉被买方欺骗，决定不卖给买方了。但买方强烈抗议，要求继续履行合同，如果不履行合同，则准备起诉到法院。买方要求除返还五万定金外，还要赔偿五万作为违约金，如果不给，就在7天内起诉，同时拒绝见面，要求给汇到帐上。许先生最终没有同意赔偿五万元，于是买方起诉法院。

　　律七团戎律师意见：本案中许先生放弃与买方的交易，不承担责任，无须双倍返还定金，但许妻擅自处分房屋，未征得许先生同意，属于无权处分，不构成表见代理，因此许妻与买方签订的认购协议无效，许妻应返还买方五万元的定金，驳回了买方要求双倍赔偿的诉讼请求。戎律师点评：此案涉及到法律规定的无权处分问题。本案当中，房屋所有权人为许先生，虽然房屋为夫妻双方共同财产，但该共同财产只是在婚姻法规定的夫妻共同财产方面起作用，而不能将对外一人所有的财产理解人夫妻二人共有的财产。在本案当中许先生的妻子可以认定是代理人的身份。许妻代理人的身份涉及到法律规定的代理权问题。许妻卖房之前事先并没有经过许先生的授权，属于无权代理，如果许妻的行为变成有权代理，则必须在事后得到许先生的追认。本案当中许先生并不同意卖房，未得到许先生的追认，因此许妻的行为对许先生不发生效力。按照合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，许先生不同意卖房，许先生不会承担任何责任，而应该由许妻本人承担责任。许妻应该承担什么责任？本案当中，许妻没有处分权，处分了它人的财产，该合同应认定为无效合同。而无效合同从最初订立时对双方就没有法律约束力，因此合同无效就不存在违约的问题，双方约定的所谓违约条款不能约束当事人双方，而按照无效合同的法律规定，许妻应无效合同取得的财产负有返还的义务，因此，许妻应将收取的五万元定金全部返还买房人。

【案例】房屋遗产未分割擅自出售被确认无效

　　张伟夫妇拥有一套别墅的所有权。2016年3月，张伟之妻病故。但是，属于张伟之妻所有的房屋遗产一直未予分割。2016年7月7日，张伟与买家刘某签订房地产买卖合同，张伟将房屋出售给买家刘某。张伟有两个子女，子女对于张伟卖房一事完全不知情，而且事后知道后，坚决反对。

　　律七团戎律师意见：处分共有房屋，应征的共有权人的书面同意，否则房屋买卖一般会被认定无效，即使已经办理了产权过户手续。

【案例】串通逃避债务房屋买卖行为被撤销案

　　被告张伟与钱莉莉原是夫妻关系，2006年二人登记离婚。2016年5月31日，被告张伟以购买房改售房的方式取得两套面积为54平方米和38平方米的房屋的所有权，购房款为47108。89元。2016年1月，被告张伟驾驶出租车，发生单方交通事故，致使乘客王某受伤，经交警部门认定，被告张伟负全部责任。法院判决被告张伟应赔偿王某各项费用150000元。2017年2月，被告张伟将其两套房屋均转让给其前妻亲妹妹，并办理了过户手续。原告事后方知被告已将上述两套房产转让。2017年4月22日，原告诉至法院，请求依法撤销被告张伟的转让两套房屋行为，确认房屋买卖行为无效，恢复原状。

　　律七团戎律师意见：被告张伟作为交通事故的直接责任人应依法承担民事赔偿责任，应积极支付伤者的医疗费及其它各项损失费用。被告张伟自案发至今，仅向伤者支付医疗费5000元，被告张伟却将自己所有的两座住房转卖给其前妻妹妹，但所得房款却并未用于偿付伤者，其行为明显有逃避债务的故意。因此，被告张伟买卖房屋的行为侵犯了伤者的合法权益，故原伤者要求依法撤销被告张伟的转让行为合理合法，本院予以支持。戎律师点评：《民法通则》第58条规定：恶意串通，损害第三人利益的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本案中，被告张伟应当向伤者支付代为清偿医疗费用等，但是被告张伟不但不积极履行付款义务，还将自己享有所有权的两套房屋出售给有特殊关系的钱丽丽，致使原告的债权无法实现。

　　律七团戎律师，以上述案例抛砖引玉，以案说法，望对广大买房卖房人有所帮助，对案例涉及的法律有兴趣的朋友，可以直接联系律七团团长戎兴旺律师13818086320或添加其微信。